ترمز خرید خانه در ترکیه

آفتاب‌‌نیوز :

خرید ملک توسط ایرانی‌ها در ترکیه نصف شد. داده‌های مرکز آمار ترکیه درباره حجم فروش خانه و آپارتمان به سرمایه‌گذاران ایرانی نشان می‌دهد حجم خرید توسط این گروه در فصل اول۲۰۲۲ بیش از ۴۶درصد نسبت به فصل آخر ۲۰۲۱ کاهش یافت. سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در بازار مسکن ترکیه، در ماه‌های پایانی سال گذشته میلادی به قله تاریخی رسید.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

تورم مسکن ترکیه سنجش شد.

خریدهای دومینویی ایرانی‌‌‌ها در بازار مسکن ترکیه بعد از «ظهور علائم روشن» از زیان یک‌سال اخیر، با سکته شدید در فصل اول ۲۰۲۲ مواجه شد. آمار رسمی از نبض معاملات مسکن در ترکیه حاکی است، هم‌‌‌اکنون هیجان دست‌‌‌کم سه ساله ایرانی‌‌‌ها برای خرید ویلاها و واحدهای برج‌‌‌های مسکونی این کشور همسایه فروکش کرده است به‌طوری‌که تعداد خانه‌‌‌هایی که در ماه مارس سال‌جاری میلادی به مالکیت خریداران ایرانی درآمد نسبت به اوج خرید همین گروه (ایرانی‌‌‌ها) در سال ۲۰۲۱، به میزان ۴۷‌درصد کاهش یافته است.

این افت سنگین سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ترکیه از طرف ایرانی‌‌‌ها، صرفا یک حرکت نقطه‌‌‌ای نیست بلکه حجم خرید ملک توسط این گروه در کل فصل اول ۲۰۲۲ نسبت به فصل آخر ۲۰۲۱ نیز سقوط ۴۶‌درصدی از خود نشان می‌دهد.

ماه‌‌‌های پایانی سال گذشته میلادی، اوج خرید مسکن در ترکیه توسط ایرانی‌‌‌ها بود. در آن مقطع، رکورد بیشترین فروش املاک ترکیه به سرمایه‌گذاران ایرانی در مقایسه با ۵ سال قبل از آن زده شد؛ ۱۴۶۲ آپارتمان در یک ماه (دسامبر).

اما اکنون با آشکار شدن «باخت سنگین» مالکان خارجی املاک ترکیه به «تورم تاریخی در این کشور » و همین‌طور «پرواز دلار از زمین لیر»، جریان سرمایه‌گذاری در این بازار طی فصل اول ۲۰۲۲ معکوس شده است.

خریدها چگونه نصف شد؟
سال گذشته میلادی، حجم خرید مسکن در ترکیه توسط ایرانی‌‌‌ها ۴۰‌درصد نسبت به ۲۰۲۰ رشد کرد و البته در سال‌‌‌ ۲۰۲۰ نیز فروش در این بازار به سرمایه‌گذاران ایرانی ۳۱‌درصد افزایش یافته بود. الان اما، حجم خریدها نصف شده است.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره ریزش نبض خرید مسکن در ترکیه توسط سرمایه‌گذاران ایرانی نشان می‌دهد، «سبقت بازار دلار از بازار ملک در مسابقه رشد قیمت‌ها در اقتصاد ترکیه» عامل اصلی این سکته شدید معاملاتی است. در کنار این پارامتر، تغییر وضعیت ریسک غیراقتصادی نسبت به یک‌سال گذشته نیز بر رفتار تقاضای سرمایه‌‌‌ای اثرگذار بوده است.

در فاصله ابتدای ۲۰۲۱ تا پایان ماه مارس ۲۰۲۲، میانگین قیمت مسکن در ترکیه تقریبا ۷۷‌درصد افزایش پیدا کرد اما در همین فاصله، ‌‌‌ نرخ دلار در این کشور ۹۸‌درصد جهش کرد. به این ترتیب، ایرانی‌‌‌هایی که به قصد سرمایه‌گذاری و کسب سود (بازدهی مثبت)، ابتدای سال گذشته دارایی خود را ابتدا به دلار تبدیل کردند و سپس در ترکیه آپارتمان خریدند، امروز ارزش دلاری سرمایه آنها در بازار مسکن این کشور حدود ۱۱‌درصد کاهش یافته است؛ این یعنی زیان به جای سود در کارنامه «سرمایه‌گذاری ملکی در ترکیه.»

این زیان را می‌توان با روایت ساده از تغییرات قیمت مسکن و نرخ دلار در ترکیه طی این مدت به خوبی درک کرد.

سرمایه‌گذاری که در اوایل سال ۲۰۲۱ با تبدیل ۲‌میلیارد تومان دارایی خود به دلار عازم بازار املاک ترکیه شد، در آن زمان توانسته با رقمی در حدود ۷۵ تا ۷۶‌هزار دلار با خرید یک خانه به ارزش کمتر از ۶۰۰‌هزار لیر، اقدام به سرمایه‌گذاری ملکی کند. ملک او امروز نزدیک به یک‌میلیون لیر ترکیه ارزش دارد اما اگر همین فرد این دارایی خود را بخواهد تبدیل کند، با لحاظ نرخ برابری دلار نسبت به لیر، ارزش این سرمایه ملکی او چیزی در حدود ۶۵ تا ۶۶‌هزار دلار برآورد می‌شود که به این ترتیب، بازنده این بازار سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود.

حال ممکن است برخی متقاضیان سرمایه‌گذاری املاک ترکیه در این یکی دو ماه اخیر با مشاهده سطح قیمت‌ها و مقایسه روند رشد نرخ دلار و قیمت مسکن در ترکیه، تصویر دیگری را مشاهده کنند (طی دو ماه اول سال‌جاری میلادی میزان رشد قیمت مسکن در این کشور بیش از نرخ رشد دلار بود) اما همچنان اوضاع اقتصاد ترکیه به واسطه سیاست‌های نادرست اقتصادی در این کشور، چشم‌‌‌انداز مبهمی را نشان می‌دهد.

سرنوشت تلخ مالکان با سقوط لیر
زیان چشمگیر خارجی‌‌‌ها در بازار مسکن ترکیه فقط به یک‌سال اخیر محدود نمی‌شود. آنهایی که از ابتدای ۲۰۱۸ - درست مقطعی که به خاطر انتظارات تورمی در اقتصاد ایران و نااطمینانی به آینده، خریدهای سرمایه‌‌‌ای در بازارهای مختلف (غیرمولد) رونق گرفت- به فکر خرید سرمایه‌‌‌ای خانه در ترکیه افتادند و همان زمان اقدام به خرید ملک در این کشور کردند، امروز با احتساب تورم مسکن و نرخ دلار در این کشور، چنانچه بخواهند ملک خود را بفروشند و به دلار (برای بازگرداندن سرمایه به ایران یا مقصد دیگر سرمایه‌گذاری) تبدیل کنند، ۲۴‌درصد زیان خواهند دید.

«دنیای‌اقتصاد» مهر ماه سال گذشته در گزارشی با عنوان «مسکن ترکیه در دو سناریو»، این سرنوشت تلخ «سرمایه‌گذاران املاک ترکیه» را در قالب یک سناریوی محتمل از آینده این بازار، پیش‌بینی کرده بود. در آن گزارش، یک سناریو این بود که «نرخ رشد دلار از نرخ رشد قیمت مسکن در ترکیه سبقت بگیرد.» یک سناریو هم عکس این بود. اکنون و تا اینجا، سناریوی اول حاکم بوده است.

اقتصاد ترکیه طی سال‌های اخیر به خاطر «خطاهای سیاستی و مداخلات عجیب و غریب رئیس‌جمهور این کشور در تصمیمات سیاستگذاران پولی و مالی»، با بحران تورمی روبه‌رو شد.

دخالت اردوغان در تعیین نرخ بهره به بهانه «حمایت از تولید و سرمایه‌گذاری» باعث شد نرخ بهره واقعی در این کشور منفی شود و این خود یک سیگنال قوی از «بازدهی منفی سرمایه‌گذاری» در این کشور بود. این مدل سیاستگذاری در اقتصاد ترکیه به صعود نرخ تورم عمومی منجر شد به‌طوری که امروز تورم نقطه‌‌‌ای ترکیه به ۱/ ۶۱‌درصد (در ماه مارس ۲۰۲۲) رسیده که بالاترین نرخ تورم از ۲۰۰۲ تاکنون در این کشور است.

این شرایط همچنین «سقوط تاریخی ارزش پول ترکیه در برابر دلار آمریکا» را رقم زد. در حال حاضر قدرت هر دلار آمریکا با ۷/ ۱۴ لیر ترکیه برابری می‌کند که بیانگر رشد ۹۸‌درصدی نرخ دلار در این کشور است. در چهار سال گذشته، قدرت پول ملی ترکیه در برابر دلار حدود ۸۰‌درصد تضعیف شد.

در حال حاضر، یک سایت بین‌المللی اطلاع‌‌‌رسانی از متوسط قیمت هر مترمربع خانه در بیش از ۱۰۰ کشور جهان، متوسط قیمت مسکن در ترکیه را اندکی بیش از ۱۰۰۰ دلار اعلام می‌کند. ترکیه از این منظر (قیمت‌ها به دلار) دوازدهمین بازار مسکن ارزان جهان است. از طرفی، حدود قیمت‌ها در بازارهای آنلاین فروش آپارتمان و ویلای ترکیه، برای غالب فایل‌‌‌ها رقمی بین ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ دلار در هر مترمربع است. البته در این سامانه‌‌‌های الکترونیکی تبلیغ آپارتمان‌‌‌های ترکیه، قیمت‌های ۶۰۰ تا ۷۰۰ دلار برای هر مترمربع آپارتمان هم دیده می‌شود که این سطح قیمتی برای واحدهای کم‌‌‌متراژ است.

برخی سایت‌‌‌های معرفی بازار مسکن ترکیه گزارش می‌دهند، متوسط قیمت مسکن در استانبول در ماه سپتامبر سال گذشته میلادی ۶۰۰۰ لیر بوده است.

زیان واقعی بازندگان مسکن ترکیه
تبخیر ۱۱‌درصدی سرمایه خارجی‌‌‌ها در بازار مسکن ترکیه، بخشی از زیان این گروه از مالکان است. این افت ارزش سرمایه، بدون احتساب «مالیات‌‌‌های ۴ گانه دریافتی از دارایی ملکی» در این کشور است.

در بازار املاک ترکیه مالیات‌‌‌هایی شامل «مالیات زمان خرید، مالیات تمبر، مالیات سالانه بر املاک و مالیات بر عایدی سرمایه» دریافت می‌شود. نرخ این مالیات‌‌‌ها (بر اساس ضوابطی که دست‌‌‌کم تا سال گذشته میلادی در این بازار برقرار بوده)، به ترتیب ۵/ ۱‌درصد، ۱۵/ ۰‌درصد تا ۷۵/ ۰‌درصد، ۱/ ۰‌درصد تا ۶/ ۰‌درصد و همچنین ۳۵‌درصد است. مالیات بر عایدی سرمایه به بخشی از قیمت فروش که بیش‌‌‌از تورم عمومی، افزایش پیدا کرده، بسته می‌شود.

به این ترتیب، با کسر ارقام مالیاتی از «ماحصل سرمایه‌گذاری ملکی خارجی‌‌‌ها» در بازار مسکن ترکیه، زیان سرمایه‌گذاران به مراتب سنگین‌‌‌تر از رقمی خواهد بود که صرفا بر اساس «بازدهی بیشتر دلار در برابر مسکن» در این کشور برآورد می‌شود.

در یک‌سال گذشته، زیان حداقل ۱۱‌درصدی سرمایه‌گذاری ملکی در ترکیه در شرایطی برای خریداران ایرانی ثبت شد که بازدهی بازار سرمایه (بورس تهران) در همین مدت، سود حداقل ۱۰‌درصدی را نصیب سرمایه‌گذاران کرد و حتی متوسط قیمت ملک در تهران نیز در همین مدت ۱۶‌درصد افزایش پیدا کرد.

گفته می‌شود، ‌‌‌ «خروج از بازار املاک ترکیه» به این راحتی هم نیست. خارجی‌‌‌ها در این کشور برای خرید ملک معمولا با مالک خارجی طرف نمی‌‌‌شوند بلکه تمایل دارند از مالک دست اول - سازنده ساختمان یا فروشنده ترک- خرید و معامله کنند.

با این حال، همه خریداران ایرانی بازار مسکن ترکیه از جنس «سرمایه‌گذار» محسوب نمی‌شوند. خریدهای سرمایه‌‌‌ای، بخش اصلی معاملات در این بازار را تشکیل می‌دهد. بعد از آن، گروه‌‌‌هایی هم هستند که با هدف مهاجرت به ترکیه و همچنین خرید خانه تفریحی برای سفرهای دوره‌‌‌ای به این کشور، اقدام به خرید خانه می‌کنند.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد

منبع: آفتاب

کلیدواژه: خرید خانه در ترکیه ترکیه بازار مسکن بازار مسکن ترکیه سرمایه گذاران ایرانی قیمت مسکن در ترکیه سرمایه گذاری ملکی سال گذشته میلادی اقتصاد ترکیه املاک ترکیه نرخ دلار نشان می دهد متوسط قیمت خرید ملک حجم خرید فصل اول قیمت ها یک سال ۰ درصد

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت aftabnews.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «آفتاب» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۴۸۷۳۴۹۴ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

پیش‌بینی از وضعیت بازار اجاره‌بها/ رشد قیمت در راه است یا بازار مهار می‌شود؟

ایمان ربیعی- بازار مسکن حالا به یکی از پردردسرترین و پرمشکل‌ترین بازارها در ایران بدل شده است. افزایش شدید قیمت مسکن و فراتر رفتن بهای یک متر خانه از هشتاد میلیون تومان، سبب شده است مسکن، این کالای سرمایه‌ای از دسترس خانوار ایرانی خارج شود. در نتیجه این اتفاق بازار اجاره با رشد شدید قیمت روبروست و برسی‌ها نشان می‌دهد رشد اجاره‌بها تورم را پشت سر گذاشته است.

با نزدیکی فصل جابه‌جایی در بازار مسکن یعنی خرداد تا شهریور ماه، بار دیگر این بازار با داغی بیش از حد روبروست. از همین روزها، افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مشاهده می‌شود به طوری که اغلب خانه‌ها با قیمت‌هایی پنجاه درصد بیشتر از سال قبل در فضای مجازی فایل شده‌اند.

گزارش میدانی خبرآنلاین نیز نشان از آن دارد که امسال نیز چون سال‌های قبل مستاجران، با بحران شدید افزایش قیمت روبرو هستند و این رشد قیمتی، رفاه خانوار ایرانی را نشانه رفته است.

عظیمی، شهروند ساکن منطقه پنج در گفتگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت اجاره بها در سال جاری گفت: صاحب خانه‌ی ما قیمت را بیش از توان من بالا برده ست. او افزایش نزدیک به چهل درصدی اجاره را پیشنهاد داده و من قادر به تامین این رقم نیستم از این رو تصمیم گرفتم جابه‌جا شوم اما متاسفانه خانه‌هایی کوچکتر از خانه‌هایی به مراتب کچکتر از خانه‌ی فعلی ما با اجاره‌هایی به مراتب بالاتر فایل شده‌اند و من چاره‌ای جز تغییر محل زندگی‌ام ندارم.

وی گفت: هیچ مرجعی جوابگوی ما نیست. دولت سامانه‌ای به نام خودنویس راه انداخته که فقط باعث شده هزینه مشاور املاک را ندهم اما جوابی ندارد که به من بگوید من خانه را از کجا پیدا کنم و بعد در خودنویس ثبتش کنم که هزینه اجاره بها پرداخت نشود.

او گفت: من سال‌هاست در تهران مستاجر هستم اما هنوز نتوانسته‌ام وام ویعه مسکن دریافت کنم.

به گفته وی کوچکترین واحدها رهن چهارصد تا پانصد میلیون تومانی و اجاره بالاتر از پنج میلیون تومان دارند که از توان من خارج است.

کار کساد است

یک فعال صنفی در منطقه هفت تهران نیز در پاسخ به سئوال خبرنگار ما در خصوص اینکه وضعیت اجاره بها در سال جاری چگونه است؟ گفت: کار ما این روزها به شدت کساد است. هر کسی هر جایی نشسته، با صاحبخانه خود در حال توافق است. مردم کمتر ریسک جابه‌جایی دارند مگر کسانی که قصد دارند خانه را بازسازی کنند یا وضعیت را کلا تغییر دهند.

او به افزایش شدید اجاره‌بها اشاره کرد و گفت: به طور نسبی پنجاه درصدی روی قیمت اجاره‌ها رفته است.

او درباره خرید وفروش نیز گفت: این بازار به شدت راکد است، کسی قادر به خرید وفروش نیست تنها معدود کسانی که بخواهند در این فضا تبدیل به احسن کنند وارد بازار می‌شوند و کسی در این میان قادر نیست خانه بخرد.

او گفت: در این رکود قیمت‌ها اندکی پایین آمده اما باید توجه داشت کاهش قیمت نه ناشی از مهار تورم بلکه در اثر کاهش شدید قدرت خرید رخ داده است از این رو بیم آن می‌رود که با افزایش قدرت خرید باز هم خانه راکدتر از قبل شود. او

مستاجری با طعم تورم

یک شهروند در منطقه پنج تهران نیز در خصوص وضعیت جستجو برای اجاره خانه گفت: خانه‌های زیادی برای اجاره فایل شده‌اند اما شکل اینجاست که قیمت‌ها دیگر از دسترس مستاجران خارج شده و ما مانده‌ایم چه کسانی قادر به اجاره این خانه‌ها هستند.

وی گفت: در حقیقت من با افزایش صد در صدی قیمت نسبت به سال قبل هم روبرو بودم و متاسفانه هیچ برنامه‌ای هم برای حمایت از ما نیست.

اجاره از تورم پیشی گرفت

اخرین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی نرخ اجاره بها در اسفند ماه سال گذشته نسبت به ماه مشابه در سال قبل از آن افزایشی ۴۴.۵ درصدی را نشان می‌دهد.

در عین حال باید در نظر داشت که رشد اجاره در مناطق شهری در اسفند ۱۴۰۲ نسبت به اسفند ۱۴۰۱ بیش از ۵۰ درصد بوده است. این در حالی است که نرخ تورم اسفند ماه ۴۱ درصد گزارش شده است.

کارشناسان معتقدند سیاست‌های دولت سیزدهم قادر به حل بحران مسکن نبوده و در صورت تداوم این روند در سال جاری مسکن بار دیگر به نقطه بحرانی سبد هزینه کرد خانوار تبدیل خواهد شد.

بیت الله ستاریان پیش از ین در گفتگو با خبرآنلاین تاکید کرده است هر سیاستی در بازار مسکن تاثیر خود را طی پنج تا ده سال آینده به جا می‌گذارد پس باید در نظر داشت که در شرایط فعلی چاره‌ای جز تحمیل این فضا بر مستاجران و خریداران مسکن وجود ندارد. او تاکید کرد: وقتی افزایش قیمت بیش از توان مستاجر شود، رشد قیمت‌ها سبب می‌شود خانوارها برای تحمل وضعیت مجبور به تغییر محل زندگی خود باشند و محل‌هایی ارزان‌تر را انتخاب کنند. این وضعیت زمینه را برای کوچ به حاشیه شهرها مهیا می‌کند و همین امروز می‌توانید اثیر این اتفاق را بر رشد فزاینده قیمت‌ها رد شهرک‌های اقماری تهران ببینید. این وضعیت بدان معنی است که حتی در خاشیه شهرها نیز قدرت مردم در حال تحلیل است و این تورم سبب می‌شود افراد قادر به تامین و اداره زندگی خود نباشند.

در عین حال فردین یزدانی نیز معتقد است سال گذشته که تا حدی رشد قیمت ملک متوقف شد، اما رشد بازار اجاره‌بها داشت و حتی به نسبت بیشتر از تورم هم بود، زیرا باید اجاره‌ها در مکانیزم بازار باید تا حدی افزایش پیدا کند که مطابق با ارزش دارایی ملک هم باشد.

وی با بیان این‌که این انطباق هنوز به صورت کامل صورت نگرفته است، افزود: بر این اساس، می‌توان پیش‌بینی کرد که کماکان تورم در بخش اجاره بالاتر از تورم در سایر کالاهای مصرفی خواهد بود. به تبع آن، فشار اجاره‌بها هم بر روی خانوار و به خصوص خانوارهای کم‌درآمد بیشتر خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا سیاستی را می‌توان به کار برد که جلوی رشد قیمت‌ها در بازار اجاره را بگیرد؟ تصریح کرد: خیر، یک مشکل بخش مسکن این است که در بخش تولید با رکود و تورم رو به‌رو هستیم و در عین حال، عدم تعادل بین قیمت‌ها و درآمد خانوار را شاهد هستیم. این عدم تعادل، بنیان اقتصاد کلان است و بنیان درون‌بخشی به آن شکل که می‌توان گفت، ندارد.

حال باید دید آیا دولت قادر است در پانزده روز باقیمانده تا فصل جابجایی تدبیری برای حل مشکل بازار مسکن نه در سال جاری که در سال‌های آینده را بیاندیشد.

۲۲۳۲۲۳

برای دسترسی سریع به تازه‌ترین اخبار و تحلیل‌ رویدادهای ایران و جهان اپلیکیشن خبرآنلاین را نصب کنید. کد خبر 1902717